Ces fiches de synthèse n'ont pas valeur de conseil juridique.

ABCdaire du particulier

EMPRISE AU SOL

Définition

La notion d’emprise au sol, qui ne faisait l’objet d’aucune définition réglementaire, est désormais définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la "projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus".  Cette définition vaut pour les dispositions du code de

l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables. Elle est utilisée en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction requiert une déclaration préalable ou un permis de construire).

Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (art. R. 431-2).

Elle permet, enfin, de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface de plancher, mais qui occupent néanmoins le sol (constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement).

Conseils des caue

Attention

Ne pas confondre, le calcul des droits à construire attachés à un terrain déterminés par le COS (Coefficient d’occupation des sols), coefficient qui représente les surfaces cumulées de tous les planchers sur tous les niveaux de l’habitation, et le calcul de l’emprise au sol qui permet de déterminer l’autorisation d’urbanisme applicable.
N’hésitez pas à vous renseigner auprès du service de l’urbanisme de votre mairie ou au CAUE avant de faire le calcul de vos droits à construire, car certains règlements de POS ou PLU peuvent avoir des spécificités, dans le cas, par exemple, de bâtiment sur pilotis, de terrasses, d’un sous-sol enterré,… qui peuvent entraîner des différences dans le calcul de l'emprise au sol.



Questions/réponses

Quand et comment  intervient la notion d’emprise au sol ?

La définition, donnée par l’article R. 421-1 ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence -par exemple- pour l’application des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect.

Dans de nombreux cas, les règlements des POS ou PLU fixent un coefficient d’emprise au sol, afin de limiter l’importance de la surface de sol constructible occupée par les bâtiments, sans qu’intervienne leur hauteur.
Ce coefficient est généralement défini comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle.

Les règles fixées dans les documents d’urbanisme restent donc applicables.





Comment calculer l’emprise au sol autorisée maximale ?

Vous pouvez calculer la surface au sol maximale des bâtiments (y compris les annexes) que vous pouvez envisager de construire.

Exemple :
Vous désirez faire l’extension d’une maison dont l’emprise au sol est de 40 m2, implantée dans un terrain de 256,5 m2.

Le règlement qui s’applique à la zone où vous envisagez de construire spécifie que l’emprise au sol est limitée à 40% de la surface du terrain.

Emprise au sol maximum autorisée :
256,5x40 = 102,6 m2
     100
Emprise au sol susceptible d’être encore utilisée :
102,6 – 40 = 62,6 m2

Il vous est donc possible de construire sur une surface de terrain supplémentaire couvrant jusqu’à 62,6 m2, dans la limite du COS.


 

 

Les bandeaux et corniches doivent-ils être pris en compte dans le calcul ?

 

Les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature, tels que les bandeaux, les corniches ou de simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.


 

 

 

 

Une terrasse de plain-pied constitue-t-elle de l’emprise au sol ?


Les terrasses de plain-pied ne constituent pas d'emprise au sol, dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol. La superficie d'une terrasse de plain-pied n’est donc pas prise en compte pour déterminer à quel type d'autorisation est soumis un projet.

Les terrasses qui, sans être strictement de plain-pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

 

 

 

 

 

 

Qu’en est-il des rampes d’accès extérieures et des aires de stationnement ?


Une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol.

En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.

 

Réglementation

Ordonnance N° 2011-1539 du 16 novembre 2011

Décret N°2011-2054 du 29 décembre 2011

fiches complémentaires:

+ AIDES FINANCIERES POUR L'AMELIORATION DE L'HABITAT
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche207.php
+ CAUE (CONSEIL D'ARCHITECTURE, D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT)
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche261.php
+ DECLARATION PREALABLE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche265.php
+ PERMIS DE CONSTRUIRE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche279.php
+ PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU)
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche327.php
+ SURFACE DE PLANCHER
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche379.php

plus d'infos

Renseignez-vous au service urbanisme de votre mairie.

 
 
Les coordonnées des CAUE d'Ile-de-France sont accessibles sur la page contact du site URCAUE : http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/divers/contacts.php