Ces fiches de synthèse n'ont pas valeur de conseil juridique.

ABCdaire du particulier

MITOYENNETE

Définition

La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière. Cette forme particulière de copropriété signifie que deux personnes sont propriétaires d’un même bien.
Elle ne s’applique qu’aux murs ou clôtures (barrières, fossés, haies, palissades) qui constituent la séparation de deux propriétés privées. L’entretien, la réparation et la reconstruction d’une clôture mitoyenne (mur, haie, fossé) sont à la charge des copropriétaires et les montants sont proportionnels au droit de chacun.
La nature juridique de la mitoyenneté est complexe, et certaines de ces règles ne s’appliquent qu’aux murs mitoyens.

Questions/réponses

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?

Tout mur qui sert de séparation entre deux bâtiments, entre cours et jardins ou entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a ni titre, ni marque du contraire. (Art. 653 du Code civil).
Si les constructions accolées sont de hauteur égale, le mur est présumé mitoyen dans sa totalité, si les hauteurs sont inégales, le mur n’est mitoyen que jusqu’à la hauteur du toit du bâtiment le moins haut (jusqu’à l’héberge).
Le propriétaire d’un fonds (propriété) peut exiger de son voisin la cession de la mitoyenneté d’un mur, sous réserve de lui rembourser la moitié de la dépense qu’il a coûté et la moitié de la valeur du sol (Art. 661 du Code civil). Cette possibilité de rachat de la mitoyenneté ne s’applique qu’aux murs. Mais le propriétaire d’un mur privatif déjà construit, ne peut contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté.


Comment apporter la preuve de la mitoyenneté ?

La mitoyenneté peut être prouvée,
- par titre (acte de vente, jugement ou acte sous seing privé),
- par prescription acquisitive (se comporter comme le copropriétaire d’un mur pendant 30 ans entraîne l’acquisition de la mitoyenneté)
  - par présomption (Le Code civil formule une série de présomptions légales).


Quelles sont les marques de non-mitoyenneté ?

L’Art. 654 du Code civil reconnaît comme marque de non-mitoyenneté, tout ouvrage destiné à diriger l’écoulement des eaux d’un seul côté du mur (plan incliné, chaperon, filet de pierre) mais seuls les juges ont le pouvoir d’apprécier les marques de non-mitoyenneté. Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé. (Art. 666 Code civil).


Quelle est la juridiction compétente en matière de conflits ?

Selon la nature et le montant du litige, c’est le Tribunal de grande instance ou le tribunal d’instance du lieu concerné, qui sera compétent.


L’accord du voisin est-il indispensable pour effectuer des travaux ?
La plupart des travaux sur un mur mitoyen nécessitent le consentement du copropriétaire. On ne peut appuyer une construction, pratiquer un enfoncement ou une ouverture sans avoir le consentement du voisin, et il est indispensable de faire appel à des experts pour que les travaux réalisés ne portent pas préjudice au voisin. Il est possible d’appuyer des espaliers et de faire surélever un mur mitoyen à ses frais, mais les travaux ne doivent en aucun cas nuire aux droits de l’autre.


Un mur de soutènement est-il un mur mitoyen ?

Non, un mur de soutènement a pour fonction de soutenir les terres de l’une des propriétés et il n’appartient qu’à celle-ci. Toutefois, la présomption de mitoyenneté peut s’appliquer si ce mur dépasse de 40 cm le niveau du sol ou si l’on peut prouver que le mur est utile aux deux propriétés.


Réglementation


. Art. 653 à 670 du Code civil

fiches complémentaires:

+ ARBRE - RELATIONS DE VOISINAGE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche235.php
+ CLOTURE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche258.php
+ COPROPRIETE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche240.php
+ LIMITE SEPARATIVE
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche268.php
+ MUR
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/fiche246.php

plus d'infos

> WWW.legifrance.fr
Portail du droit. Code civil
> www.service-public.fr
Portail de l’administration française. Questions - réponses
> www.geometre-expert.fr
Ordre des géomètres-experts. Questions – réponses
 
 
Les coordonnées des CAUE d'Ile-de-France sont accessibles sur la page contact du site URCAUE : http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/divers/contacts.php